Empoderando a las Juntas de Propietarios

El pasado 28 de mayo de 2023, se publicó el Decreto Legislativo N° 1568 (la “Ley”), sobre el Régimen de Propiedad Horizontal, cuya vigencia iniciará a los 180 días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento, el cual, a su vez, deberá publicarse dentro de un plazo máximo de 180 días calendario desde la publicación de la Ley.

Una de las novedades de interés para las Juntas de Propietarios, es que la Ley les otorga una nueva facultad; poder trabar una “Carga” en la Partida Registral correspondiente al inmueble de titularidad del propietario moroso de las cuotas de mantenimiento de la edificación. Así, la Ley establece que para trabar en la partida registral dicha “Carga” bastará el acuerdo de la Junta de Propietarios, siguiendo el procedimiento para su inscripción y/o levantamiento que se establezca en el futuro Reglamento de la Ley.

Consideramos importante resaltar lo siguiente:

• Con dicha facultad se está empoderando a las Juntas de Propietarios con un nuevo recurso para incentivar el pago de las cuotas de mantenimiento, haciendo así pública, en la propia partida registral del inmueble de propiedad exclusiva del referido deudor, esta deuda. Si bien la norma no lo señala expresamente, consideramos que el incumplimiento del "mantenimiento de la edificación" debería abarcar tanto a cuotas ordinarias como extraordinarias, toda vez que, entendemos, el legislador quiso que esta facultad de la Junta de Propietarios se extienda para aquellos montos necesarios para el adecuado funcionamiento y conservación de los bienes o servicios comunes.
• No podemos dejar de mencionar que, si bien la Ley regula a la “Carga” como un elemento atractivo y novedoso, del texto de la Ley no es posible concluir si se trata de una “Carga” con fines de publicidad solamente, o si el legislador quiso convertir la obligación de pago de cuotas de mantenimiento en obligaciones que persigan a quien sea el propietario del bien en el futuro. Ciertamente, esto último le daría importantes armas a la Junta de Propietarios para obtener el cobro de lo debido, puesto que haría oponible la deuda a los futuros propietarios del bien afectado por la Carga (ante lo cual, el adquirente podría pagar la deuda de su vendedor, y deducir este monto del precio de venta). No obstante, la falta de claridad de la Ley abre la puerta a interpretaciones, y le deja la tarea al Reglamento de poder definir esta situación, sin exceder los límites ya marcados en la Ley.
• Otro punto importante sobre este tema, es que la utilización del término "Carga" no parece ser casualidad. Ello, puesto que consideramos que el legislador no ha querido conferir a la Junta de Propietarios las facultades de un "ejecutor coactivo", dado que, aun cuando se extienda la Carga en los registros públicos, será necesaria la intervención del juez para sacar a remate el inmueble de propiedad del dueño moroso, previa anotación de un embargo trabado por este último. Precisamente, para poder trabar este embargo, la propia Ley ha mantenido un régimen similar al de la norma aún vigente, que establece que: (i) los recibos impagos de cuotas de mantenimiento son títulos ejecutivos, lo que permite judicializar el cobro en una vía más rápida que la ordinaria, denominada el "Proceso Único de Ejecución", y (ii) es en el marco de dicho proceso, que el juez a cargo podrá trabar el referido embargo.  

Adicionalmente, la Ley contiene una serie de novedades respecto de la regulación actual, y a continuación presentamos algunas de las más relevantes:

Confiamos en que esta información le sea de utilidad. De requerir asesoría legal sobre este tema para su empresa, no dude en contactarnos.