El reciente Decreto Legislativo N.º 1674 ha modificado la Ley N.º 31313 de Desarrollo Urbano Sostenible.
Entre los principales cambios encontramos que:
Se ha ampliado el alcance de la ley, pues incluye ahora además de la planificación urbana, la planificación rural de las ciudades y centros poblados del país. En tal sentido, el desarrollo sostenible se refiere tanto a zonas urbanas como rurales, por lo que el componente rural debe ser incorporado en los respectivos instrumentos de planificación, concretamente en el Esquema de Acondicionamiento Rural (ER) creado por el artículo 22°.
En tal sentido, el proceso de planificación rural constituye un componente del ordenamiento territorial. De conformidad con el incorporado artículo 20A, la planificación rural de los centros poblados tiene por objeto lograr el desarrollo de los centros poblados. Además, de conformidad con el artículo 36°, la zonificación de los centros poblados es un componente de los procesos de planificación rural.
El artículo 21° de la Ley define ahora a los Planes para el Acondicionamiento Territorial, Desarrollo Urbano y Rural como instrumentos técnicos normativos. Precisa además que, una vez aprobados por los respectivos Gobiernos Locales, a través de Ordenanza cuando corresponda, pasan a formar parte de la normativa local.
Se han incorporado dos definiciones importantes a la Ley. Actuaciones Urbanísticas son aquellas decisiones técnicas, legales y/o administrativas establecidas por los Gobiernos Locales en el marco de sus competencias respecto a la organización del espacio físico y uso del suelo, mientras que Intervenciones Urbanísticas son el diseño y ejecución de proyectos y obras de habilitación y/o edificaciones públicas y/o privadas en el ámbito de intervención y con arreglo a los Planes para el Acondicionamiento Territorial, Desarrollo Urbano y Rural, salvo las excepciones previstas en leyes especiales.
Tal como en materia de habilitaciones urbanas y edificaciones, el artículo 10° ha facultado al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento para emitir opinión vinculante sobre la correcta interpretación de la presente Ley y sus Reglamentos. Las controversias de competencias que surjan entre los tres niveles de gobierno siguen siendo resueltas por el Tribunal Constitucional. En tanto se ha derogado el artículo 29° de la Ley, las controversias que pudieran surgir entre los diferentes sectores y niveles de gobierno en la articulación entre los Planes y las actuaciones que se realicen en virtud de ellos, ya no serán resueltas por el Ministerio de Vivienda.
Las Municipalidades Provinciales son competentes para establecer la clasificación del suelo, de conformidad con la reformada clasificación que se recoge en el artículo 33° de la Ley:
1. Suelo urbano
a. Suelo urbano consolidado.
b. Suelo urbano de transformación.
c. Suelo urbano en consolidación.
d. Suelo periurbano.
2. Suelo Urbanizable
3. Suelo de protección
a. Suelo de Conservación.
b. Suelo Expuesto a Peligro.
c. Suelo de Riesgo No Mitigable.
4. Suelo Rural
Nótese que el Suelo Rural prioriza su conservación. La inclusión del suelo de rural como suelo urbanizable se realiza mediante una actualización del Instrumento de Planificación Urbana debidamente fundamentado en función de las previsiones de crecimiento demográfico, productivo y socioeconómico dentro del ámbito de intervención del Plan. El Suelo Rural se clasifica en:
1. Suelo de Ocupación Concentrada.
2. Suelo de Ocupación Dispersa.
3. Suelo de Producción.
4. Suelo de Protección.
Con respecto a los cambios de zonificación, el artículo 37° precisa que deberá darse con el debido sustento técnico y en base a la periodicidad y procesos establecidos en el respectivo Reglamento de la Ley (y ya no como mínimo una vez al año).
En cuanto a los Usos, además del Índice de Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas, las Municipalidades Provinciales deberán aprobar el Índice de Usos para la Ubicación de Actividades Rurales. Lo que no se ha modificado es la Ley N.º 28976 Marco de Licencia de Funcionamiento a efectos de precisar si esta licencia se otorgará también en predios rurales.
Se ha incorporado (artículo 44A) como Instrumento de Reajuste Predial el Reparto de Cargas y Beneficios como mecanismo que permitirá el reparto equitativo de las obligaciones urbanísticas en proporción con los beneficios derivados de las diferentes actuaciones urbanísticas definidas en la planificación urbana.
Con respecto a los Instrumentos de Financiamiento Urbano, en vez de Tributos, se hace ahora referencia a otros instrumentos de financiamiento, los cuales pueden ser:
Contribución Especial por Obras Públicas
Financiamiento con cargo al incremento impositivo
Aportaciones presupuestales de los diferentes niveles de gobierno.
Cooperación técnica internacional, de acuerdo con la normatividad vigente.
Las demás que se establezcan por norma con rango de ley.
El artículo 57° ha recogido con mayor detalle los momentos y/o hitos en que es exigible al propietario el pago de la participación en el incremento del valor del suelo, eliminándose la participación en el incremento del valor del suelo por ejecución de obras públicas (en tanto estaría abarcada por la contribución especial por obras públicas).
Con respecto a los aportes reglamentarios, el artículo 61° reafirma que el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) establece las disposiciones técnicas respecto de los aportes, conforme al tipo de habilitación urbana que se ejecute. Agrega que en caso de que el cálculo de las áreas de los aportes resulte menor a las áreas mínimas que establezcan, el titular de la habilitación urbana puede permutar con un terreno de su propiedad que tenga igual o mayor valor comercial; y, únicamente, en caso no pueda aportar ni permutar, puede redimir en dinero a valor comercial. De existir un déficit de áreas destinadas para la recreación pública determinado en el Instrumento de Planificación Urbana correspondiente, los aportes reglamentarios con fines de recreación pública no pueden ser redimidos en dinero, pudiendo el Instrumento de Planificación Urbana exigir mayores áreas a las establecidas en el RNE, con el debido sustento”.
En cuanto a los Derechos Adicionales de Edificación Transferible – DAET, señala el artículo 63° que los objetivos para el establecimiento de los DAET, las características y contenido de los CDAET, entre otros, serán previstos en el respectivo Reglamento.
En cuanto a la compensación de potencial edificatorio, el artículo 64° precisa que son las Municipalidades Provinciales las encargadas de compensar con mayor edificabilidad a los promotores inmobiliarios de proyectos de edificación que, de manera voluntaria, destinen un porcentaje de área libre de su predio para uso y acceso público, mediante los Espacios Privados de Acceso Público (EPAP), con las condiciones y características detalladas en el artículo 66 siguiente.
El artículo 80° habría eliminado al Fondo MIVIVIENDA S.A., como Operador Público del Suelo.
Comentario aparte merece la promoción de la Vivienda de Interés Social (VIS), que sigue siendo uno de los objetivos de esta Ley, regulado en su Título III. Adicionalmente, recoge el artículo 40° que, en el caso de áreas residenciales, los Instrumentos de Planificación Urbana o Instrumentos de Planificación Urbana Complementarios no pueden definir parámetros urbanísticos y edificatorios que restringen el desarrollo de proyectos de Vivienda de Interés Social, a partir de áreas mínimas por departamento, alturas, coeficientes de edificación, densidades u otros requisitos.
Adicionalmente, establece en su artículo 82° que el Ministerio de Vivienda, en su condición de ente rector en materia de vivienda, es competente para diseñar, normar y promover disposiciones sobre la VIS a fin de garantizar el derecho a una vivienda digna, adecuada y segura que tiene toda persona, así como coadyuvar en la reducción del déficit habitacional cualitativo y cuantitativo a nivel nacional. El Estado, en sus tres niveles de gobierno, prioriza la provisión de VIS en todo el territorio nacional. Para el cumplimiento progresivo de dotar de una vivienda digna, adecuada y segura a toda la ciudadanía, se emplean los incentivos en parámetros urbanísticos y edificatorios, instrumentos de gestión del suelo, los programas sociales existentes o que sean creados y otros mecanismos que sean diseñados para tal fin por la normativa correspondiente. Para ello, señala el artículo, los Planes de Desarrollo Urbano y los Planes de Desarrollo Metropolitano contienen, obligatoriamente, una sección específica en la cual se describe la estrategia de los Gobiernos Locales para fomentar la provisión y acceso a la VIS de sus respectivas jurisdicciones.
Estas disposiciones deben ser leídas de conformidad con el último pronunciamiento del Tribunal Constitucional del pasado 24 de agosto que, a propósito de un pedido de Aclaración, precisó que su Sentencia recaída en el Expediente N.º 0001-2021-PCC/TC – 0004-2021-PCC/TC no solo se refiere a zonificación y altura sino a todos los parámetros urbanísticos y edificatorios de competencia municipal.
Como se recuerda, a través del Decreto Supremo N.º 010-2018-VIVIENDA, Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación, el Ministerio de Vivienda aprobó la posibilidad de que los promotores accedieran a una serie de beneficios por la construcción de proyectos VIS. En el año 2023, el Tribunal Constitucional precisó que la altura y zonificación son parámetros e instrumentos de competencia municipal. Como respuesta, el nuevo Decreto Supremo N.º 006-2023-VIVIENDA precisó que los beneficios que podrían otorgarse ya no estarían en el incremento de altura y zonificación, sino en los coeficientes (densidad; “justiprecio” equivalente al 2,5 % del monto total de inversión de la obra para ganar altura).
Con el reciente pronunciamiento del Tribunal Constitucional quedan sin efecto los artículos 26.1 y 26.2 del actual Reglamento de VIS, dejando en una posible situación de indefensión a muchos proyectos que obtuvieron títulos habilitantes durante el último año.
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