El viernes 7 de enero se publicó en el Diario “El Peruano” la Resolución N° 0002-2022/SBN (“la Resolución”), Resolución que Aprueba la Directiva N° DIR-00002-2022/SBN “Disposiciones para la compraventa directa de predios estatales” (“la Directiva”). A través de la aprobación de la Directiva, se deroga la Resolución N° 064-2014/SBN que aprobó la Directiva N° 006-2014/SBN “Procedimiento para la aprobación de la venta directa de predios de dominio privado estatal de libre disponibilidad” (la “derogada Directiva”).

La Directiva es promulgada debido a los cambios en el procedimiento de compraventa directa respecto de los predios de dominio privado estatal en el ámbito del Sistema Nacional de Bienes Estatales (el “SNBE”) realizados por el Decreto Supremo N° 008-2021-VIVIENDA, Decreto Supremo que aprueba el Reglamento de la Ley Nº 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales (el “Reglamento”).

En ese sentido, La Resolución señala la necesidad de la emisión de una nueva Directiva que sustituya a la Directiva N° 006-2014/SBN que incorpore las disposiciones producto de las recientes modificaciones normativas, mediante un nuevo cuerpo normativo que las integre de forma sistemática, asegurando la celeridad, eficacia y predictibilidad del procedimiento de compraventa directa de predios estatales, a cargo de la Superintendencia de Bienes Estatales (la “SBN”), de los Gobiernos Regionales con funciones transferidas y de las demás entidades del SNBE.

Algunas novedades de la Directiva son las siguientes:

  1. La Directiva define a la compraventa directa como la obligación de una Entidad a “transferir la propiedad de un predio de dominio privado estatal a un privado, en calidad de comprador, ante el cumplimiento de alguna de las causales previstas en el artículo 222 del Reglamento, quedando obligado el comprador a pagar el precio en dinero”.
     
  2. La Directiva recoge las causales señaladas por el artículo 222 del Reglamento que proceden para la compraventa directa de un predio de dominio público privado: (i) colindancia sin acceso directo, (ii) ejecución de un proyecto declarado de interés, (iii) posesión consolidada, (iv) otros supuestos de posesión y (v) predio estatal con dimensión menor al lote normativo.
     
  3. La Directiva regula la compraventa de cuotas ideales sobre predios de propiedad del Estado y señala que “se efectúa conforme a las reglas de la copropiedad previstas en el Código Civil, aplicándose el procedimiento de compraventa directa regulado en el Reglamento y la presente Directiva, en lo que corresponda”.
     
  4. La Directiva recoge el artículo 13 del Reglamento y señala que la venta de los predios de propiedad municipal se regula por lo establecido en la Ley N° 27972, Ley Orgánica de Municipalidades y no por el Reglamento ni la Directiva.
     
  5. La Directiva, a través de su numeral 6.2, ha modificado ciertos requisitos que deben acompañar la solicitud por parte del administrado para el inicio del procedimiento de compraventa directa dependiendo de la causal que se alegue (por ejemplo, para la solicitud de inicio del procedimiento de compraventa directa, la Directiva agrega que, si “el predio colinda con un río, laguna, lago u otra fuente de agua, se acompaña el documento emitido por la Autoridad Nacional del Agua (ANA) que defina la faja marginal del cuerpo de agua)".
     
  6. La Directiva ha realizado sustanciales cambios en el procedimiento a llevar a cabo para la compraventa del predio. Por tanto, dicha modificación ha traído consigo una serie de cambios en (i) las etapas del procedimiento (por ejemplo, ahora se requiere el depósito de una garantía que respalde el interés de la compraventa por un monto no mayor de 2 UIT que, en caso no se realice dentro del plazo de 10 días hábiles de notificado dicho requerimiento, el procedimiento deberá ser declarado en abandono); (ii) plazos (por ejemplo, el plazo de subsanación de la solicitud que inicia el procedimiento se ha reducido de 15 a 10 días hábiles); y (iii) requisitos (por ejemplo, para verificar la libre disponibilidad del predio, ahora se tiene en consideración que el predio no se ubique sobre dominio público, zona arqueológica, zona de riesgo no mitigable, zona de playa protegida, derecho de vía u otra situación que restrinja o prohíba la compraventa).

A continuación, en un cuadro comparativo detallamos algunas modificaciones incorporadas a través de La Directiva:

Directiva

Directiva Derogada

5.7 Reglas para la evaluación de las causales de posesión

5.7.1 Para la evaluación de las causales de compraventa directa por posesión, previstas en los incisos 3 y 4 del artículo 222 del Reglamento y los incisos 3 y 4 del numeral 5.6 de la presente Directiva, la antigüedad de la posesión se acredita con los documentos que ofrezca el/la administrado(a) en calidad de prueba, y, además, este(a) debe encontrarse en posesión a la fecha de presentación de la solicitud, lo cual se comprueba en la inspección técnica efectuada en el procedimiento.

5.7.2 Se aplican las reglas de presunción de continuidad de la posesión y de suma de plazos posesorios, previstas en los artículos 915 y 898 del Código Civil.

5.7.3 Los documentos que acreditan la antigüedad de la posesión deben guardar correspondencia con el predio materia de solicitud. La discrepancia entre el área indicada en los documentos con el área real solicitada en venta no invalida los efectos probatorios de tal documentación, siempre que de los demás datos se desprenda que corresponde al predio solicitado en venta.

5.4 De la antigüedad de la posesión y suma de plazos posesorios

La antigüedad de la posesión se acredita con los documentos que ofrezca el administrado en calidad de prueba y con la posesión que se verifique en campo.

El poseedor actual puede adicionar al suyo, el plazo posesorio de quien le transfirió válidamente el predio, así como de los anteriores poseedores.

Si el poseedor actual prueba haber poseído anteriormente, se presume que poseyó en el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario, conforme al artículo 915º del Código Civil.









 

5.11 Libre disponibilidad de un predio estatal

Se consideran predios estatales de libre disponibilidad aquellos que no tienen impedimento legal o judicial para su venta.

Para determinar la libre disponibilidad del predio, se toma en consideración su ubicación, naturaleza jurídica, y la existencia de otras restricciones que pueda presentar el predio. A tal efecto, se verifica si se superpone a zonas arqueológicas, zonas de riesgo no mitigable, zona de playa protegida, derechos de vía u otra situación que restrinja o prohíba la venta directa.

5.12 Hechos que no limitan la aprobación de la compraventa directa

No limitan la aprobación de la compraventa directa las siguientes circunstancias, siempre que sean puestas en conocimiento de el/la eventual adquirente del predio, antes de y al momento de aprobarse el acto, lo cual debe constar en la resolución que aprueba dicho acto y, cuando corresponda, en el respectivo contrato:

a) La existencia de cargas, gravámenes, procesos judiciales y/o administrativos que afecten a los predios estatales.

En lo referente a los procesos judiciales, no es aplicable lo dispuesto en el párrafo precedente en caso se verifique alguno de los siguientes supuestos:

(i) Exista medida cautelar de no innovar; (ii) Se presenten los supuestos de conflicto con la función jurisdiccional regulados por el artículo 75 del TUO de la LPAG; o,

(iii) En el procedimiento de compraventa directa surja una cuestión contenciosa, que requiera necesariamente de un pronunciamiento previo del Poder Judicial, en cuyo caso se suspende el procedimiento a fin de que el Poder Judicial declare el derecho que defina el litigio, de conformidad con el artículo 13 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial, aprobado por el Decreto Supremo N° 017- 93-JUS.

b) Los casos de duplicidad registral, en los cuales la partida registral del predio estatal tiene mayor antigüedad.

c) La existencia de ocupantes sobre el predio estatal.

En los casos antes mencionados, el/la eventual adquirente del predio asume el riesgo por la pérdida o deterioro del predio, así como de sus frutos o productos.

5.3 De la libre disponibilidad de un predio estatal para la venta

Se consideran predios estales de libre disponibilidad a los que no tienen impedimento legal o judicial para la transferencia de dominio.

Salvo que exista mandado judicial expreso que suspenda o prohíba la venta, la existencia de cargas, gravámenes y procesos judiciales, administrativos o registrales que afecten a predios estatales, así como la posesión que pueda existir sobre éstos, no limitan su libre disposición. En este caso, tales circunstancias deben ser puestas en conocimiento del eventual adquirente del bien o derecho, al momento de aprobarse el acto de disposición, lo cual constará en la resolución que aprueba dicho acto, así como en los contratos respectivos, bajo sanción de nulidad.

En los casos indicados en el párrafo precedente, el adquirente del bien o derecho, asume el riesgo por la pérdida o deterioro de este, así como de sus frutos o productos, no pudiendo bajo ninguna circunstancia exigir a la entidad vendedora la devolución del precio, indemnización o compensación alguna. En caso se presente los supuestos para la inhibición por conflicto con la función jurisdiccional, debe procederse conforme al artículo 64º de la Ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General.
























 

6.3 Etapas del procedimiento[1]

El procedimiento de compraventa directa tiene las etapas siguientes:

1. Evaluación formal de la solicitud

2. Inspección del predio

3. Verificación de la libre disponibilidad del predio

4. Calificación sustantiva de la solicitud

5. Conformidad del titular de la entidad

6. Depósito de la garantía de respaldo de la solicitud

7. Saneamiento

8. Tasación

9. Publicidad del procedimiento

10. Mejora del precio

11. Informe Técnico Legal

12. Opinión técnica del Ente Rector

13. Resolución

14. Pago del precio

15. Contrato

16. Entrega del predio

17. Baja del predio ante la municipalidad 18. Liquidación y distribución de ingresos

19. Actualización del SINABIP y archivo del expediente
 

6.1 Etapas del procedimiento de venta directa.

El procedimiento de venta directa tiene las siguientes etapas:

a. Presentación de la solicitud y generación de expediente de venta.

b. Evaluación formal de la solicitud.

c. Inspección técnica del predio solicitado.

d. Calificación sustantiva del procedimiento.

e. De la autorización o conformidad de la venta por el Titular del Pliego.

f. Comunicación de calificación sustancial de la solicitud.

g. De la valuación comercial del predio.

h. Publicidad del procedimiento de venta directa.

i. De la mejor oferta del precio de venta.

j. De la emisión del Informe Técnico Legal.

k. Opinión técnica de la SBN en los procedimientos tramitados por las demás entidades del Sistema.

l. De la resolución que aprueba la venta directa.

m. Del pago del precio de venta.

n. Del contrato de compra venta y elevación a escritura pública.

o. Liquidación y distribución de los ingresos obtenidos con la venta.

p. De la actualización del SINABIP.

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[1] Tanto los nombres como el contenido de las etapas del procedimiento han sufrido cambios. En ese sentido, la nueva directiva también ha modificado plazos y requerimientos distintos a los señalados por la Derogada Directiva.

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