El desarrollo de vivienda de interés social (vis) en nuestro país, para la población de escasos recursos, ha sido objeto de diversas medidas de promoción. Desde el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible, hasta la reciente Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, el Gobierno nacional ha buscado establecer incentivos urbanísticos para generar vis y mecanismos para su financiamiento.
El Decreto Legislativo Nº 1037 se dictó con la finalidad de promover la inversión privada en proyectos de construcción de viviendas de interés social, a fin de mejorar la competitividad económica de las ciudades. Para ello, declaró de interés nacional y necesidad pública la promoción de la inversión privada en la habilitación urbana de terrenos con aptitud para la construcción de infraestructura y equipamientos urbanos y el desarrollo preferente de programas de vivienda de interés social. Su Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación estableció una serie de disposiciones para el diseño y la ejecución de los proyectos de habilitación urbana y edificación que se desarrollen en el marco de las condiciones técnicas para ser considerado vis.
Así, dicho Reglamento Especial permite que el titular de la licencia pueda contar con mayores parámetros urbanísticos y edificatorios si el proyecto califica como vis. La respuesta municipal no tardó en llegar.
Como comentamos en uno de nuestros recientes boletines, la Ordenanza N° 2361 de la Municipalidad Metropolitana de Lima restringió el desarrollo de proyectos vis en determinados distritos de la capital. Es importante recalcar que esta Ordenanza no afecta licencias ya otorgadas utilizando parámetros del Reglamento Especial. Ello ha sido validado por la Dirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento (MVCS), ente rector en la interpretación de la Ley N° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificación.
Paralelamente, la Municipalidad Distrital de San Isidro interpuso una demanda de conflicto competencial contra el MVCS, la cual ha sido resuelta por el Tribunal Constitucional (Expediente 00003-2020-PCC/TC). El Alcalde de San Isidro cuestionó determinados artículos del Reglamento Especial, concretamente los referidos a: (i) cálculo de estacionamientos vehiculares y/o de bicicletas, (ii) área mínima dentro de los lotes dependiendo del tipo de vivienda, (iii) cálculo del aporte para recreación pública y (iv) la altura. Ello, argumentando que se vulnera la autonomía y competencias municipales para establecer zonificación y parámetros edificatorios.
Cabe señalar que tres de los Magistrados votaron por declarar fundada la demanda y los otros tres por declararla infundada. Por tanto, se aplicó el acuerdo de Pleno de fecha 28 de setiembre de 2021, en el que se dispuso que en los procesos competenciales, cuando no se obtengan cinco votos conformes para dictar sentencia, como lo dispone el artículo 112° del Nuevo Código Procesal Constitucional, se tendrá por infundada la demanda. En tal sentido, las normas cuestionadas se presumen constitucionales.
Si bien el TC no ha dictado un criterio en particular, es importante señalar que coincidimos con la posición de los Magistrados que votaron por declarar infundada esta demanda. Ello es consistente con la jurisprudencia constitucional que reitera que la forma de Estado del Perú es una unitaria y descentralizada, de modo que la autonomía de gobiernos locales no debe entenderse como autarquía. Según el reparto de competencias, en nuestro país, le corresponde al Gobierno nacional dictar las normas técnicas sobre edificación. En tal sentido, si bien las municipalidades son competentes para establecer normas sobre la zonificación de su circunscripción, esta se desarrolla en el marco del rol rector que ejerce el MVCS, quien aprueba las normas técnicas sobre especificaciones urbanísticas y edificatorias de las vis.
La Magistrada Ledesma y el Magistrado Canales explicaron en sus votos singulares que no se ha producido un menoscabo en la competencia de la Municipalidad de San Isidro con las normas del Reglamento Especial, por cuanto el MVCS ha emitido normas técnicas en virtud de su competencia en materia de vivienda, adaptando de manera idónea los parámetros edificatorios a la finalidad de las vis. De allí que en el presente caso, como señala el Magistrado Espinosa-Saldaña, no existe un conflicto de competencias, sino más bien una discrepancia con el criterio establecido por el Poder Ejecutivo respecto a la promoción de vis.
Discrepancia que, a nuestro juicio, deberá observar la reciente norma recogida en la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, que señala que en el caso de áreas residenciales, los Planes de Desarrollo Urbano no podrán definir parámetros que restringen el desarrollo de proyectos vis a partir de áreas mínimas por departamento, alturas, coeficientes de edificación, densidades u otros requisitos.
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