El día 5 de octubre de 2022, se publicó en el diario El Peruano, el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Planificación Urbana del Desarrollo Urbano Sostenible, mediante el Decreto Supremo N° 012-2022-VIVIENDA (el “Reglamento”), en mérito a la Primera Disposición Complementaria Final de la Ley N° 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (en adelante, la "Ley").
El Reglamento tiene por objeto desarrollar las disposiciones y procesos sobre el acondicionamiento territorial y la planificación urbana del desarrollo urbano sostenible, regulados en la Ley, así como derogar una serie de disposiciones del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Sostenible, aprobado mediante Decreto Supremo N° 022-2016-VIVIENDA ("Reglamento del 2016").
A continuación, presentamos algunas de las disposiciones más relevantes:
1. Sobre las discrepancias no competenciales en materia de urbanismo y desarrollo urbano
Con la aprobación del Reglamento, se dispuso que los procedimientos para la "resolución de discrepancias no competenciales", tales como las controversias que pudieran surgir entre los diferentes niveles de gobierno en la articulación entre los Planes para el Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano y las actuaciones que se realicen en virtud de ellas, serán resueltos por la Dirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo, o quien haga sus veces.
En tal sentido, las controversias que versan sobre conflictos de competencia que surjan entre Gobiernos locales, sean Municipalidades Distritales o Provinciales, así como entre Gobiernos locales y Gobiernos Regionales o con organismos del Gobierno Nacional, continuarán siendo resueltos por el Tribunal Constitucional.
2. Participación ciudadana efectiva
Tal como se dispuso en la Ley, el presente Reglamento ratifica la importancia de la participación ciudadana efectiva en materia de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano.
Así, se prioriza la participación efectiva de la ciudadanía en el proceso de elaboración de los Planes de Acondicionamiento Territorial, debiendo estimarse la oportunidad y modalidad de su participación. Asimismo, el Reglamento regula los parámetros mínimos que deberá cumplir todo proceso de participación ciudadana efectiva, dentro de los cuales destacan la exhibición permanente del proceso de elaboración del plan, la consulta pública, entre otros.
Sobre la consulta pública, debemos destacar que el presente Reglamento regula dos etapas: (i) la etapa de exhibición pública, en la que se incluye no solo la visualización de la propuesta del Plan, sino también la realización de una Audiencia Pública; y (ii) la etapa de evaluación y consolidación, en la que se evalúan las observaciones, aportes y/o recomendaciones recibidas en la primera etapa.
3. Nulidad de actos que contravengan los Planes
Aun cuando el T.U.O. de la Ley de Procedimiento Administrativo General, aprobado por el Decreto Supremo N° 004-2019-JUS (el "TUO LPAG"), ya regulaba como causal de nulidad la contravención a la Constitución, a las leyes y/o a las normas reglamentarios, con la promulgación del Reglamento no hay lugar a dudas que en caso un acto administrativo contravenga lo dispuesto en los Planes para el Acondicionamiento Territorial y Desarrollo, la Municipalidad que lo emitió deberá declarar de oficio la nulidad de dicho acto administrativo.
En atención a lo anterior, se entiende que las licencias de edificación, licencias de funcionamiento, licencias de habilitaciones urbanas u otras podrán serán declaradas nulas en caso contravengan los planes urbanísticos. Este aspecto es sumamente relevante para el mercado inmobiliario, toda vez que los administrados deberán validar que los títulos habilitantes otorgados sean emitidos en concordancia con los planes urbanos, a efectos que dichos títulos no sean objetos de un eventual proceso de nulidad.
4. Sistema de Ciudades y Centros Poblados, y el Plan Temático de Infraestructura de Servicios
El Sistema de Ciudades y Centros Poblados (en adelante, "SICCEP") se configura como el sistema de organización y clasificación de ciudades y centros poblados y sus ámbitos de influencia, el cual se constituye para fines de acondicionamiento y planificación sostenible del territorio nacional.
Asimismo, el SICCEP establece los criterios de clasificación, rangos jerárquicos y roles de las ciudades y centros poblados que serán desarrollados en los Planes de Acondicionamiento Territorial.
El Reglamento añade, también, en el marco del proceso de planificación, el Plan Temático de Infraestructura de Servicio, el mismo que tendrá como propósito mejorar la calidad de los servicios (y, con ello, la calidad de vida) de la población de las ciudades y centros poblados.
5. Zonificación
Tal como se indicó en la Ley, se establece que las modificaciones de la Zonificación se realizarán en el marco de la actualización de los Instrumentos de Planificación Urbana, como mínimo, una vez al año.
Asimismo, los principales cambios con relación a la modificación de la zonificación son los siguientes:
Causales para la modificación | El Reglamento dispone que la modificación específica de la zonificación solo podrá realizarse en los siguientes casos:
Cabe señalar que no bastará con que nos encontramos ante uno de los supuestos antes citados, sino que será necesario que las Municipalidad Provinciales realicen un análisis integral, que deberá considerar el impacto que genere las modificaciones, el grado de consolidación de zonas colindantes, la coherencia con la visión y el modelo de desarrollo del plan vigente, entre otros. |
Presentación de la solicitud | A diferencia del Reglamento de 2016, que regulaba que el administrado debía presentar su solicitud de modificación a la Municipalidad Distrital, el presente Reglamento señala que la solicitud deberá ser presentada ante la Municipalidad Provincial. |
Pedido de gracia | Las solicitudes de modificación dirigidas a las Municipalidades Provinciales son consideradas como pedido de gracia, por lo cual la entidad competente no está en la obligación de aceptarlas ni implica un procedimiento administrativo regulado en el TUO LPAG. |
Revisión de las solicitudes | De acuerdo al Reglamento, las solicitud de cambios de zonificación se revisarán como parte de la actualización de los planes respectivos. Lo anterior, con el propósito de reconocer y valorar los planes ya aprobados; y realizar además un análisis integral de las diversas solicitudes. |
Plazo de recepción de solicitudes | El Reglamento dispone que las Municipalidad Provinciales establecerán un plazo máximo de recepción de las solicitudes de modificación de zonificación, el mismo que deberá considerar los plazos de actualización de los planes. |
Procedimientos en trámite | Los cambios de zonificación que se encuentren en trámite a la fecha de la publicación del Reglamento seguirán con el mismo proceso hasta su culminación. |
6. Planeamiento Integral
En cuanto al Planeamiento Integral (PI), como se recuerda, de acuerdo al Reglamento del 2006, se distinguían dos supuestos:
·PI de un predio rústico contenido en el PDU: En este caso, el administrado interesado era quien presentaba a la Municipalidad Distrital el Planeamiento Integral (PI), a fin de que sea evaluado y aprobado.
·PI de un predio rústico no contenido en el PDU: En este supuesto, la propuesta final del PI era presentada por la Gerencia Municipal competente al Consejo Municipal Provincial para su aprobación mediante ordenanza.
Sin embargo, con la promulgación del Reglamento, la preparación y elaboración del Planeamiento Integral estará a cargo del área responsable del Planeamiento Territorial de la Municipalidad Provincial. De allí que, si bien el Reglamento admite que tanto personas naturales y jurídicas, como las Municipalidad Distritales, puedan formular una propuesta de Planeamiento Integral, será la Municipalidad Provincial quien deberá aprobarlo mediante Ordenanza Provincial.
7. Suelo Urbanizable
Otro aspecto interesante del Reglamento (y que no desarrollaba la Ley) es que el suelo urbanizable puede ser clasificado en dos: (i) suelo urbanizable inmediato y (ii) suelo urbanizable de reserva.
Se entiende al primero como el área prevista para expansión urbana en el corto y mediano plazo, ya que la adecuación de la provisión de servicios se encuentra implementada, en proceso de implementación, o dentro de los planes maestros. Mientras que, se entiende al segundo como aquellas áreas previstas para expansión urbana en el largo plazo. En otras palabras, con la promulgación de este Reglamento, se espera que los planes urbanos regulen también los suelos que, en un largo plazo, podrán ser urbanizables.
Asimismo, el Reglamento precisa que a los suelos urbanizables de reserva no se les asignará una zonificación hasta que no sean clasificados como Suelos Urbanizables Inmediatos, según lo indicado en la sección anterior.
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