El pasado sábado 25 de mayo se publicó la Ley N.º 32035 (la "Ley") con importantes cambios relacionados con las competencias municipales para ejecutar demoliciones. A diferencia de la modificación aprobada mediante Ley N.º 31914, en octubre del año pasado, que buscó restringir los supuestos en los que las municipalidades pueden clausurar establecimientos, esta nueva Ley apunta a facilitar a las autoridades locales la ejecución de órdenes de demolición.
Como se sabe, el artículo 49° de la Ley N.º 27972, Ley Orgánica de Municipalidades (LOM) (versión original), faculta a las municipalidades no solo a ordenar la clausura de establecimientos sino también a ordenar la demolición de obras. Tratándose de obras que ocupen la vía pública, las municipalidades siempre han podido ordenar directamente la demolición de dichas obras y valerse del auxilio de la fuerza pública o ejecutor coactivo para hacer cumplir dicha orden. Sin embargo, la demolición de obras inmobiliarias (aquellas construidas en terreno de propiedad privada) no podía ser directamente ordenada por las municipalidades porque debían requerir autorización judicial para ello, en la vía sumarísima.
En la Exposición de Motivos del Proyecto de Ley N.º 1173/2021-CR, que dio origen a esta Ley, se explica que el artículo 49° de la LOM no especificaba cuál es el órgano jurisdiccional competente para conocer las solicitudes de demolición en propiedad privada, por lo que en la práctica se tramitaban ante jueces especializados en lo Civil de la Corte Superior de Lima, cuya alta carga les estaría impidiendo actuar con prontitud. El Proyecto original propuso dar competencia al juez de paz letrado, tras la solicitud del respectivo ejecutor coactivo con la anotación de la orden de demolición en la partida del inmueble afecto.
Sin embargo, la Ley ha sido más drástica. Suprime toda referencia a demolición del artículo 49° y la elimina del listado que establece las sanciones que puede aplicar la autoridad municipal, eliminando también la paralización de obras del catálogo de sanciones municipales (artículo 46°), con la finalidad de categorizarlas como medidas correctivas. Para ello, incorpora los artículos 52-A y 52-B a la LOM, sobre medidas correctivas y órdenes de demolición, respectivamente.
Sí. A partir de ahora, e incluso para los procedimientos de demolición en curso, la paralización y demolición de obras podrán ser impuestas por las municipalidades ya no como sanciones (esto es, como consecuencia de un procedimiento administrativo sancionador - PAS) sino como medidas correctivas, que pueden ser dictadas antes de un PAS, como consecuencia de una fiscalización. Ello, en la medida que la naturaleza de una medida correctiva es "revertir, reponer o reparar los efectos directos derivados de una infracción, siempre que no sea posible su regularización o subsanación".
El incorporado artículo 52-A precisa el procedimiento buscando de alguna manera regular (y esperemos, evitar) el uso desenfrenado de estas medidas: A partir de la notificación de la medida correctiva (demolición o paralización de obra), el titular tiene un plazo máximo de 30 días hábiles para regularizar o subsanar las observaciones, las cuales serán evaluadas por la respectiva municipalidad dentro de los siguientes 15 días hábiles. Si la autoridad municipal no formula una observación debidamente motivada dentro del plazo señalado, las observaciones serán levantadas; por el contrario, de no regularizarse o subsanarse las observaciones formuladas dentro del plazo establecido, la autoridad municipal ejecuta la medida correctiva, según lo dispuesto por la Ley N.º 26979, Ley de Procedimiento de Ejecución Coactiva (la "LPEC").
En buena cuenta, la demolición de obras podrá ser en adelante ejecutada directamente por la vía coactiva, salvo en los casos de descerraje o similares, pues el artículo 52-B ha precisado que en estos casos el ejecutor sí requiere previa autorización judicial.
Este artículo 52-B también precisa la demolición (tanto en vía pública como en propiedad privada) se dicta ante la constatación de riesgo inminente o irregularidad insubsanable en los términos de la Ley N.º 28976, Ley Marco de Licencia de Funcionamiento, esto es: "Potencial contingencia o proximidad de un daño de origen natural o inducido por la acción humana, que ocurra en un lugar específico, en un periodo inmediato y que pueda causar la muerte, una lesión física grave o un daño grave a la vida, salud, propiedad o seguridad de una o más personas".
El modificado artículo 23° de la LPEC no ha variado sustancialmente la revisión judicial del procedimiento de ejecución coactiva. Este sigue señalando que la sola presentación de la demanda de revisión judicial suspende automáticamente la tramitación del procedimiento de ejecución coactiva en los casos de actos administrativos que contengan obligaciones de dar o de hacer hasta la emisión del correspondiente pronunciamiento del Juez Especializado en lo Contencioso Administrativo o el órgano jurisdiccional que haga sus veces.
En tal sentido, en adelante, impuesta formalmente la medida correctiva de demolición o paralización de obra, el propietario o titular de proyecto inmobiliario tendrá que iniciar una acción de revisión judicial para con ello poder suspender la orden ante el respectivo ejecutor coactivo, incurriendo en costos que antes no existían.
Esta nueva forma "express" sobre todo demolición sin duda va a elevar las arbitrariedades que se constatan en innumerables municipalidades, por lo que llama la atención que, por un lado, primero la Ley N.º 31914 buscó limitar las causales de clausura para intentar frenar abusos, pero ahora la Ley bajo comentario parecería estar buscando lo contrario.
Confiamos que esta información sea de relevancia para usted y su empresa. No dude en contactarnos de requerir asesoría al respecto.
